Abreissen oder Renovieren?
Das erste Haus baust du für deinen Feind, das zweite für deinen Freund und das dritte für dich selbst. Zumindest das Sprichwort geht davon aus, dass man mit jedem Hausbau neue Erfahrungen sammelt. Erfahrungen, die helfen, es beim nächsten Mal besser zu machen. Tatsächlich birgt der Hausbau zahlreiche Fallen. Fehler, die man machen kann und die man vielleicht beim ersten Hausbau nicht bedenkt. Entscheidet man sich dafür, ein Haus zu bauen, dann bedeutet das eine lange Zeit der Entbehrungen. Über einen langen Zeitraum ist man mit den Bauarbeiten beschäftigt und nimmt finanzielle Einbussen in Kauf. Freizeit und Geld fließen in das Bauprojekt. Naheliegend erscheint daher die Idee, in ein bestehendes Haus zu investieren. Zwar kostet das auch Geld, braucht aber bei Weitem nicht so viel Zeit. Bedenkt man aber, dass der Innenausbau auch sehr zeitintensiv sein kann und dass eine Renovierung oft aufwändiger ist, als ein Neubau, dann relativieren sich die Vorteile der Idee. Zwar hat man als Heimwerker auch Freude daran, Dinge zu reparieren und nicht zuletzt kann ein altes Haus, das man Stück für Stück renoviert, auch ein spannendes Projekt sein. Entscheidet man sich dafür, eine Bestandsimmobilie zu adaptieren und zu renovieren, dann muss man mit dieser Entscheidung für eine sehr lange Zeit leben. Abreissen, oder Renovieren ist also nicht nur eine Frage des Geldes und der aufgewendeten Zeit. Es geht auch um Haustechnik, Baustandards und natürlich den Grundriss, mit dem man den Rest seines Lebens, oder zumindestens so lange man in dem Haus wohnen wird, leben muss. Man muss also gut abwägen, ob man ein Haus abreisst, oder mit der bestehenden Bausubstanz arbeitet.
Gründe für einen Abriss
Auf den ersten Blick sieht ein Häuschen, das seit mehreren Jahrzehnten seinen Zweck erfüllt, vielleicht sehr gut aus. Die Fassade wirkt, bis auf ein paar, kaum erwähnenswerte Risse, ganz ansehnlich. Am Dach müssen vielleicht ein paar Dachziegel ausgetauscht werden und im Inneraum müssen die auffälligen Tapeten und die Spannteppiche durch ordentliche Beläge ersetzt werden. Dann scheint es sich oft um ganz passablen Wohnraum zu handeln. Allerdings liegt die Tücke oft im Detail. Bauliche Mängel sind oft auf den ersten Blick nicht ersichtlich. Steht das Haus auf einer nicht, oder nur unzureichend isolierten Bodenplatte, die auch noch viel zu dünn ist, dann ist das energetisch sehr nachteilig. Außerdem dringt so oft Feuchtigkeit ins Haus. Auch die Wände leiden, wenn sie kein entsprechendes Fundament haben, an aufsteigender Feuchtigkeit. Fehlende Dämmung senkt die Energieeffizienz und oft schlummern schwere Schäden an der Bausubstanz und andere bauliche Mängel hinter dem Verputz und unter dem Parkett. In den wenigsten Fällen ist der bestehende Grundriss zeitgemäß. Alte Wände sollen durchbrochen, oder komplett entfernt werden. Neue Wände müssen hochgezogen werden. Die Elektroinstallation und die Heizung entsprechen bei Weitem nicht modernen Standards und sind im schlimmsten Fall lebensbedrohlich. Energetische Pläne und architektonische Vorhaben müssen mit Statikern, Architekten, Heiungstechnikern und Elektrikern besprochen, geplant und umgesetzt werden.
Abriss, oder Neubau
Die Entscheidung, ein Haus abzureissen und neuzubauen, kann also mehr Vorteile haben, als die Renovierung. Es muss daher genau abgewogen werden, wie man vorgeht. Konkret sprechen diese Punkte dafür, ein Haus abzureissen:
Gründe, die für einen Hausabriss sprechen
Ist das Haus alt und baufällig und passt es einfach nicht zu den eigenen Bedürfnissen, ist oft der Abriss die bessere Wahl. Hat man darüber hinaus keine emotionale Bindung an das Haus und hängen keine Erinnerungen daran, dann sind wahrscheinlich die vergleichsweise hohen Sanierungskosten und die schlechte Energiebilanz des alten Hauses, entscheidend für die Entscheidung für einen Abriss.
Bauliche Mängel und Baufälligkeit
- Stark verfallene Struktur, instabile Fundamente oder tragende Elemente.
- Bautechnische Defizite, die eine Sanierung unwirtschaftlich machen.
Hoher Sanierungsaufwand
- Kosten für Sanierungsarbeiten übersteigen 75 Prozent der Neubaukosten.
- Umfangreiche Modernisierungen, insbesondere im Energiebereich, sind erforderlich.
Nicht umsetzbare Architekturpläne
- Die vorhandene Struktur lässt sich nicht gemäß den eigenen Vorstellungen umgestalten.
Schadstoffbelastung und Gesundheitsrisiken
- Vorhandensein gesundheitsgefährdender Materialien wie Asbest oder toxische Substanzen.
Energetische Ineffizienz
- Altbau ist nicht vollständig energetisch aufrüstbar, hohe Energieverluste.
Barrierefreiheit und Modernisierung
- Notwendigkeit, das Gebäude barrierefrei zu gestalten, was eine umfassende Modernisierung erfordert.
Emotionaler Bezug fehlt
- Fehlende emotionale Bindung zum Gebäude, das eher als Investition gesehen wird.
Gründe, die für eine Renovierung sprechen
Oft sind Häuser, auch wenn sie in die Jahre gekommen sind, einfach hübsch. Ein altes Haus hat meist mehr Charme, als ein moderner Neubau. Außerdem ist eine Renovierung, auch wenn sie nicht unbedingt billiger ist, meist schneller durchzuführen, als ein Abriss und Neubau. Auch kann man die Renovierung in Etappen erledigen und damit Arbeitsaufwand und Kosten über Jahre verteilen.
Historischer oder emotionaler Wert
- Gebäude hat kulturellen oder historischen Wert, der erhalten werden soll.
- Starke emotionale Bindung an das Haus, das mit Erinnerungen verbunden ist.
Mögliche Kostenersparnis
- Sanierungskosten sind niedriger als Abriss und Neubau.
- Teilsanierung kann ausreichen, um das Gebäude aufzuwerten.
Architektonischer Charme
- Besondere Architektur oder charakteristisches Design, das erhalten werden soll.
Schnellere Umsetzung
- Renovierung erfordert oft weniger Genehmigungen und Vorbereitungszeit als ein Abriss.
Nachhaltigkeitsaspekt
- Vermeidung von Ressourcenverschwendung durch den Erhalt bestehender Strukturen.
Integration moderner Technologien
- Möglichkeit, energieeffiziente Technologien und Smart-Home-Systeme zu integrieren.
Anpassungsfähigkeit und Flexibilität
- Schrittweise Renovierung ermöglicht Anpassungen an veränderte Bedürfnisse.
Schutz historischer Bausubstanz
- Beitrag zum Schutz und zur Erhaltung des kulturellen Erbes.
Kalkulation der Abrisskosten
Entscheidet man sich für einen Abriss, dann geht es daran, ein Unternehmen mit dem Abriss zu beauftragen. Unternehmen, wie ein professionelles Abbruchunternehmen Euskirchen, sind notwendig, um die Immobilie zu entfernen. Sie verfügen über die notwendigen Maschinen und sind Experten, wenn es um die Entsorgung geht. Entscheidend für die Kosten sind die Größe des Gebäudes und die Art der verwendeten Baumaterialien. Ob das Haus leicht erreichbar ist, ob Bäume und andere Gebäude die Arbeiten behindern und grundsätzlich die Lage der Immobilie sind Faktoren, die die Kosten für den Abriss beeinflussen können. Man kann etwa von 50 bis 100 Euro pro Quadratmeter ausgehen. Viel vom Abriss muss kostenpflichtig entsorgt werden. Andere Materialien kann man verkaufen und einem Recycling zuführen. Die Kosten für den Abriss müssen rechtzeitig kalkuliert und abgewogen werden. Schließlich sind sie ein Teil der Baukosten, die man für das Bauprojekt vorsehen muss. Auch die Dauer des Abrisses muss um Zeitplan berücksichtigt werden. Der Schutt muss entfernt werden, bevor mit den eigentlichen Bauarbeiten begonnen werden kann. Fakten, die in der Planung Berücksichtigung finden müssen.
Kosten senken durch Eigenleistungen
So, wie man beim Hausbau mit der eigenen Arbeitsleistung Kosten einsparen kann, kann man auch beim Abriss durch Mitarbeit, Kosten gering halten. Zwar ist es kaum möglich und auch nicht sinnvoll, selbst Wände umzulegen, oder Schutt zu sortieren. Man kann aber schon damit Aufwand für das Abrissunternehmen sparen, indem man den Innenraum des Gebäudes räumt. Alte Möbel und Hausrat kann in Mulden für die Abholung bereitgestellt werden. In Absprache mit dem Unternehmer können auch Bodenbeläge aus Holz und andere Wertstoffe vor dem eigentlichen Abriss abgebaut werden. Auch den Platz für Arbeitsmaschinen kann man vorbereiten. Alter Baumbestand, der ohnehin für den Neubau entfernt werden muss, kann in Eigenleistung entfernt werden. Allerdings erfordert das Fällen eines Baumes mit mehr als 80cm Umfang, gemessen in 1 Meter Höhe, eine Genehmigung. Hier muss man zusätzlich auf die Jahreszeit achten, denn während der Brutsaison heimischer Vögel ist das Fällen meist untersagt. Durch Eigenleistungen können die Kosten für den Abriss durchaus gesenkt werden. Ob sich das rechnet, muss mit dem Abrissunternehmen besprochen werden. Oft sind die Leistungen, die man selbst erbringen kann, wenig Aufwand für den Profi und bringen nur eine minimale Ersparnis. Abrissarbeiten selbst muss ein Profi durchführen. Macht man hier Fehler kann das lebensgefährlich sein.
Gesetzliche Vorgaben und Genehmigungen
Die Baumschutzverordnung ist nicht die einzige Vorgabe, die man einhalten muss. Abbruchanträge und entsprechende Genehmigungen sind erforderlich, um ein Haus, oder Teile davon abzureissen. Der Ablauf und die Zuständigkeiten dafür sind regional unterschiedlich. Man muss sich an in die jeweilige Bauordnung halten und entsprechende Anträge stellen, sowie Fristen einhalten. Auch die Kosten variieren regional. Auf jeden Fall muss man die Frage des Denkmalschutzes klären. Liegt Denkmalschutz für das Gebäude vor, darf es auf keinen Fall abgerissen werden. Auch größere Veränderungen sind dann unmöglich. Eine Frage, die man unbedingt vor dem Kauf klären muss. Besteht Denkmalschutz, ist ein Abriss unmöglich und eine Renovierung nur unter strengen Auflagen möglich.
Entscheidung für oder gegen einen Hausabriss
Es gibt mehrere Untersuchungen und Studien, die sich mit der Frage des Abrisses im Vergleich zum Neubau von Gebäuden beschäftigen. Diese Studien untersuchen verschiedene Aspekte wie Kosten, Nachhaltigkeit, Energieeffizienz und andere Faktoren, um eine fundierte Entscheidungsgrundlage für Hausbesitzer, Investoren und Planer zu schaffen. Allerdings hängen die tatsächlichen Kosten von sehr individuellen Faktoren ab. Um sie wirklich beurteilen zu können, kommt man nicht umhin, sich Angebote für den Umbau, bzw. für die Renovierung und für Abriss und Neubau einzuholen. Erst dann kann entscheiden, ob es wirtschaftlicher ist, das bestehende Haus zu adaptieren, oder ein neues zu Bauen. Liegen die Umbaukosten bei mehr als drei Viertel der Neubaukosten, ist der Neubau die bessere Entscheidung. Man bekommt damit ein modernes Haus, das aktuellen Standards entspricht. Allein die Energieeffizienz bringt eine laufende Kosteneinsparung. Außerdem lebt man in einem Haus, das genau den eigenen Erwartungen entspricht.
Planung und Durchführung eines Hausabrisses
Hat man dich für einen Abriss entschieden, dann ist der erste Schritt, ein Abrissunternehmen anzufragen. So bekommt man nicht nur ein Angebot, sondern auch entsprechende Beratung. Selbst darf man den Abbruch auf keinen Fall durchführen. Die Gefahren sind viel zu groß und ohne Fachkenntnis läuft man Gefahr, Umweltschäden zu verursachen und Dinge im Umfeld zu beschädigen. Natürlich gefährdet man mit einem unsachgemäßen Abriss auch Leib und Leben. Der Profi kann entsprechende Genehmigungen einholen und einen Zeitplan aufstellen. Etwaige Vor-, bzw. Eigenleistungen kann man direkt besprechen und entscheiden, ob es günstiger ist, Dinge selbst zu tun. Themen, wie beispielsweise die Kampfmittelfreiheit, stehen für professionelle Abrissunternehmen selbstverständlich auf der Checkliste. Als Kunde kann man sicher sein, dass hier nichts vergessen wird und alle notwendigen Schritte gesetzt werden.
Fazit
Abreissen, oder Renovieren ist keine Entscheidung, die man allgemeingültig treffen kann. Es geht um spezielle, individuelle Faktoren, die von Fall zu Fall beurteilt werden müssen. Es spielen auch Emotionen und Erinnerungen eine Rolle. Geht es um eine wirtschaftliche Betrachtung, dann muss eine Vielzahl an Fakten zusammengetragen werden. Wer also plant, sich eine Immobilie anzuschaffen und zu renovieren, oder sie abzureissen und neu zu bauen, sollte sich viel Zeit für eine Entscheidung nehmen.
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